当房地产遇上 [ 猪周期 ]快报

来源:和讯名家 / 2019-07-14 22:18
A看点网综合摘要:先讲一个有关猪和房地产的 当房地产遇上 [ 猪周期 ],上一篇:伟大转折是怎样发生的——重回遵义会议现场 下一篇:和创新同行,与时代并肩,2019混沌创新者DemoDay在北京举行 。///当房地产遇上 [ 猪周期 ]/// 先讲一个有关猪和房地产的故事: 当市场上猪的存量过多的时候 , 养猪户就把猪都杀掉 , 然后等猪价上行的时候 , 又集体增加养猪量 。 当

///当房地产遇上 [ 猪周期 ]///

  先讲一个有关猪和房地产的故事:

  当市场上猪的存量过多的时候 , 养猪户就把猪都杀掉 , 然后等猪价上行的时候 , 又集体增加养猪量 。 当市场上房子库存过多的时候 , 政府就限制土地供给 , 然后等消化差不多的时候 , 再增加土地入市量 。 听起来是不是 , 政府是养猪户、房企们都是任人宰割的猪?

  事实可能会更有趣 。

  来源:地产八卦女

  1st

  如果你关注股市 , 应该知道 , 近半年最火爆的股票 , 非 [ 猪肉 ] 概念股莫属:涨幅好点的猪肉股票翻了三五倍 , 涨幅一般的也有一两倍 。

  为什么猪肉股这么火?一方面 , 是因为市场特有的“猪周期” , 每过三四年 , 就会出现一次猪肉涨价潮;

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  ▲供给不足→猪价上涨→养殖规模扩大→供给过剩→猪价下跌→养殖规模缩减→供给不足→循环 , 这是猪价明显的周期性波动规律 , 是不是看着有点眼熟?是的 , 和房地产的短周期有点类似 。

  另一方面 , 还因为近年来 , “非洲猪瘟”在中国肆虐横行 , 全国所有省份全部沦陷 , 众多养猪专业户损失惨重 。

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  ▲惨烈的非洲猪瘟 。 《南华早报》援引中国农业农村部的数据 , 自2018年8月份首例非洲猪瘟暴发以来 , 中国已经暴发非洲猪瘟近200余起 , 共扑杀猪只上百万头 。

  在此情况下 , 猪少了 , 补栏又不敢补 , 但大家的消费还是一样的 , 猪肉价格自然也就上去了 。

  2nd

  无独有偶 , 在去年 , 我发过一篇《为什么碧桂园、万科、恒大、绿城等房企都在【养猪 】?》的文章 。

  当年大佬丁磊高调宣布开始养猪 , 三石惊起了千层浪 , 被人称为搅局者 。 后来马云也杀入养猪业 , 喊着要人工智能养猪 。 但网易和阿里巴巴都是典型的互联网公司 , 雷声大雨点小 。

  于是 , 奉行实干精神的房企大佬们纷纷步入了战场:

  先是万达动养猪的念头 , 不过它是以扶贫的方式切入 , 万达曾经宣布要在贵州(楼盘)丹寨县建立30万头规模的养猪场 。 对 , 就是之前很火那个和老王抬杠的最年轻县长的丹寨 。

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  碧桂园也曾发布消息 , 招聘“养猪事业部负责人” , 人们说 , 总是自称老农民的杨主席 , 终于要回归了 。 后来碧桂园农业控股有限公司正式揭牌 , 算是确认了这个消息 。

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  恒大也惦记着养猪 。 许家印曾经表示 , 恒大要投资3亿首批援建的200个农牧业产业化基地 , 其中就包括110个养殖基地 。

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  万科也没有掉队 , 万科曾经规划要建百万级出栏量的生猪场 。 万科集团高级经理徐精文 , 还曾到华扬农牧考察生猪养殖和粪污资源化利用 。

  此外 , 中粮、华润、绿城等一众企业也纷纷加入了养猪的战场 。

  为什么养猪这么难 , 房企们还要纷纷加入战局?其实说起来很复杂 , 但也很简单 , 有利可图 。 一家养猪企业能比任何房地产公司赚得都多!

  2005-2015年这11年 , 我国的平均猪肉产量达到4964万吨 , 14亿人口一年要吃掉5亿头的猪 , 这里有着万亿级的市场 。 其实在1990年代 , 中国的猪肉市场是比房地产的规模还要大的 。

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  ▲2003-2016年我国猪肉产量 。 前几天看到某业内公众号说开发商养猪是因为消费升级 , 星子当时就笑了:翻开这十几年的猪肉年消费量 , 基本没太大变化!实际上 , 猪肉对国人来说是硬需求 , 无论你猪肉5块钱一斤还是15块一斤都得买 , 一日不可无猪肉 , 哪来的升级降级?

  养猪利润有多少?看看进入豪排行榜的养猪富豪有多少个就知道了:入选2018胡润全球富豪榜榜单的中国养猪大户有近十位——饲料大王刘永好、牧原秦英林家族、正邦林印孙、温氏家族……

  而养猪的利润率更是高得惊人 , 养猪的净利润率是房地产的两倍还多!星子觉得 , 这是为什么那么多房企要挤破头进入养猪业的原因 , 都想要在这样的大市场上分一杯羹 。

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  但是 , 在目前来看 , 特别是在非洲猪瘟的加持下 , 养猪是个高投入、高风险的产业 。 09年就宣布进军养猪行业的丁三石 , 一直在摸索中养猪 , 甚至还在浙江湖州(楼盘)建立了1200亩的养猪基地 , 但直到2016年 , 一帮占了全国80%互联网流量的特权大佬们才吃上了丁家猪 。 其他人想吃 , 对不起 , 网易的未央猪价格一度涨到了十几万一头 。

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  那么 , 如今这些踩中了猪周期、宣布要养猪的房企 , 究竟进展如何了?星子遍寻网络和周边的朋友 , 得到的答案不一而足 。

  对此 , 你有什么讯息吗?欢迎在下方评论与大家分享 。

  3rd

  房地产和养猪 , 乍一听八竿子打不着的行业 , 实际上 , 有着千丝万缕的联系 。

  第一 , 房地产和养猪 , 都需要极深的积累才能做大做强 。

  看一看房地产销售排行50强 , 无一不是在行业内积累了二十年经验的房企 。 没有很深的积累 , 无论是做高品质或者高周转 , 都是痴人说梦 。

  而养猪也同样需要高门槛 , 比如现在养猪都有很高的养殖环保要求 , 而且也有很高的成本门槛 , 还要防止各种各样的瘟疫、经常面临亏损的风险 。

  第二 , 房地产和养猪 , 都在经历资本进入 。

  房地产无需再提 , 所有的中大型房企背后 , 一定会有一个或多个金融资本在支撑 。

  同样 , 养猪市场也在成为一个资本密集行业 。 早在08年高盛就投入了3亿美金进入国内生猪市场 , 正邦科技(002157)、顺鑫农业(000860)、新希望、大康牧业(002505)这些上市畜牧业也从股市上筹得了大量的资金用于养猪行业 , 双汇也引来了山西焦煤集团 , 甚至这一波房地产进入养猪业 , 也算是资本的进入 。 这些资本的注入 , 将彻底改变猪肉市场的格局 。

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  第三 , 房地产和养猪都在经历着小散退出、规模化趋势 。

  对于房地产企业 , 2019年上半年销售排行榜TOP100的房企贡献了3.9万亿的权益销售额 , 占到全国房地产销售额的近一半!而据不完全统计 , 全国共有6万多家注册房企 , 目前有楼盘在开发或者销售的 , 也有2万多家 。

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  ▲2014-2018年百强房企市占率加速提升

  马太效应越来越明显 , 房企分化越来越明显 , 房地产越来越像神仙打架了 。

  尤其是新希望 , 本身依靠猪伺料起家的刘首富 , 在踏中了这一轮猪周期后 , 又开始发力房地产 。 他在2018年的一次公开演讲中曾描绘过新希望做地产的优势:“我们(地产公司)大概有两三百人 , 土地是以养猪场产生的成交 , 土地成本极低 。 第二 , 房地产需要钱 , 咱们集团品牌好 , 又是民生银行(600016)的股东 , 要钱不太难 。 第三 , 要设计有设计公司 , 要建筑有建筑公司 , 要销售有销售公司 , 要啥有啥 。 ”

  由此 , 今年上半年 , 来自四川(楼盘)的新希望地产在长三角土地市场表现异常活跃 , 在杭州(楼盘)、苏州(楼盘)、南京(楼盘)、宁波(楼盘)、重庆(楼盘)、嘉兴(楼盘)、温州(楼盘)、昆明(楼盘)、南宁、大连(楼盘)、沈阳等地接连拿地 。 截至6月中旬 , 已在温州、杭州等四个城市拿下5幅地块 , 耗资150.52亿元 , 占其2018年销售额近一半 。

  而养猪也一样 , 也在经历着同样的阶段:规模化养猪的趋势 。 目前 , 因为非洲猪瘟 , 散户已经不敢养或补栏了 。 这大大提高了大型养猪场的行业集中度 。

  为什么会出现这样的情况?其实两者的道理一样 , 大企业的抗风险能力更强 。

  养猪的大企业/大房企才能稳定市场 , 才能高水平标准化控制猪疫病问题/运营房地产 , 散户/小房企逐渐退出市场都是时间早晚的问题 。

  第四 , 政府开始对这两个万亿行业 , 进行炒作打击 。

  这一周周五 , 农业农村部办公厅下发《关于打击和防范“炒猪”行为保障生猪养殖业生产安全的通知》 。 通知要求 , 各地要提高警惕 , 积极防范 , 一旦发现“炒猪”行为要及时固定证据 , 依法依规严肃处理 。

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  看起来 , 政府打击炒猪的态度 , 跟打击炒房一样坚决 。

  4th

  关于房地产和养猪 , 还有一个有意思的现象是 , 当房价越涨 , 猪肉就越跌;当猪肉越涨 , 房价就会迎来调整了 。

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  ▲每个猪周期大概在3-4年左右 , 经历一个小波峰 , 再来一个波谷 。 有趣的是 , 猪周期和房地产周期的曲线 , 几乎完美相反 。 比如经过一系列复杂的计算后对比猪肉和房地产的相关系数 , 三线城市的相关系数为0.09404 , 几乎不相关;二线城市的相关系数为-0.2653 , 微弱的负相关;一线城市的相关系数为-0.45423 , 中等的负相关 。 越是在大城市 , 猪肉越跌 , 房价就越涨!

  因此 , 对于肉价和房价的关系 , 你可以这样理解:花了太多的钱买房子 , 就没钱买肉吃了;而当大家都不买房子了 , 手里的钱拿去享受 , 肉价也就上来了 。

  也许 , 在整个房地产行业中 , 购房者才是那群最无力的猪 。

 

本文首发于微信公众号:地产八卦女 。 文章内容属作者个人观点 , 不代表和讯网立场 。 投资者据此操作 , 风险请自担 。


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