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民法典|买房租房“跳单”交易?《民法典》:仍需支付报酬

A看点网摘要:【民法典|买房租房“跳单”交易?《民法典》:仍需支付报酬】刻期起,人平易近网房产频道、人平易近楼视栏目推出系列报道,以案说法,带您看懂《平易近法典》涉房的那些事。近年来,房屋生意租赁跳单问题习认为常,什么样的情况可以剖断为跳单,跳单&rd。。。


编者按:5月28日 , 十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》) , 宣告中国民法典时代正式到来 。 《民法典》自2021年1月1日起施行 , 共7编、1260条 。 其中房产继承、买卖租赁、物业管理、土地产权、居住权等多个涉房问题被提及 。
即日起 , 人民网房产频道、人民楼视栏目推出系列报道 , 以案说法 , 带您看懂《民法典》涉房的那些事 。
近年来 , 房屋买卖租赁跳单问题屡见不鲜 , 什么样的情况可以判定为跳单 , 跳单要承担什么样的后果?《民法典》首次对房产买卖租赁跳单有了明确规定 。
案例分析:
2015年3月30日 , 房屋出卖人董某与买受人张某通过A中介公司签订了《居间服务合同》 , 合同规定居间服务费为6.6万元 。 当日 , 双方还在A中介公司签订了《北京市存量房买卖合同》 , 合同价300万元 。
次日 , 董某与张某通过B中介公司再次签订了《居间服务合同》 , 合同规定居间服务费为6万元 , 比A公司少了6千元 , 在B中介公司双方签订了《北京市存量房买卖合同》 , 房屋成交价格为285万元 , 家具家电、装修、配套设施等15万元 , 总计300万元 。
董某与张某通过两家中介公司买卖房屋 , 因为B公司中介费用低 , 而选择了B公司 。 A公司因此提起法律诉讼 , 判决结果是买受人张某 , 不仅需要向B公司支付6万元居间服务费 , 还需要向A公司支付6.6万元的居间服务费 。
是否需应向A公司支付居间服务费?
《民法典》:需要
【民法典|买房租房“跳单”交易?《民法典》:仍需支付报酬】民法典|买房租房“跳单”交易?《民法典》:仍需支付报酬
文章图片

《民法典》将《合同法》中的居间合同、居间人修改为中介合同、中介人 , 其本质上没有改变 , 但便于大众理解 。 同时增加两条新规:
第965条:委托人在接受中介人的服务后 , 利用中介人提供的交易机会或者媒介服务 , 绕开中介人只直接订立合同的 , 应当向中介人支付报酬 。
第966条:本章没有规定的 , 参照使用委托合同的有关规定 。
北京安理律师事务所合伙人王纪朝表示 , 如果中介行业都用低居间费来吸引客户跳单 , 那么不利于中介行业的良好发展 , 劣币驱逐良币 。 原先在处理类似案件中 , 法院一般会援引《合同法》中第四百二十四条和第四百二十条根据合同中的约定酌情处理 。 如今 , 《民法典》合同编中明确规定 , 委托人在接受中介人的服务后 , 利用中介人提供的交易机会或者媒介服务 , 绕开中介人直接订立合同的 , 应当向中介人支付报酬 。 《民法典》施行后 , 再处理跳单案件变得有法可依 。
对于《民法典》第966条规定 , 王纪朝认为是技术性的立法 , 补充了原来的立法缺陷 。 对比《合同法》 , 居间合同中未规定的部分没有规定可以参照委托合同的规定 , 因此很大程度上决定于法官、律师、当事人的法律理解或者其他条款来裁定 。
北京市朝阳区人民法院法官胡震霄补充说 , 跳单违约的范围不再局限于房屋买卖类中介合同 , 而是扩大到了所有类型的中介合同 。 对跳单违约的认定也不再要求中介合同中必须含有禁止跳单的相关表述 , 委托人实际享受到了中介服务 , 亦不得利用中介公司提供的信息而又绕过中介签订合同 。
中央党校(国家行政学院)政法教研部副教授张效羽认为 , 《民法典》第九百六十五条其实就是针对日常生活中常见的中介服务中跑单跳单进行的专门规定 , 强化了对中介人员的权利保护 。 这条规定 , 就是赋予中介人员具有报酬请求权 。 当中介人员发现跑单跳单时 , 有权向有关人员请求就前期相关撮合服务支付报酬 。
现代市场经济高度依赖各类专业化的中介服务 , 保护中介服务人员的合法权益 , 也就是维护市场经济运行的基本秩序 。

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